Hypothekendarlehen
Mit Hypothekendarlehen wird jedes Darlehen bezeichnet, das durch ein Grundpfandrecht besichert wird. Die Bezeichnung ist ein wenig irreführend, denn in der Regel wird eine Immobilie heute nicht mehr mit der früher gebräuchlichen Hypothek, sondern mit einer Grundschuld belastet. Der Grund dafür liegt in der fehlenden Flexibilität der Hypothek. Die Hypothek ist akzessorisch, besteht also nur zusammen mit der zugrunde liegenden Forderung, während es sich bei der Grundschuld um ein von der Forderung gelöstes, abstraktes Recht handelt. Doch losgelöst von der Verdrängung der Hypothek durch die Grundschuld ist der Begriff Hypothekendarlehen erhalten geblieben. Als Synonym werden auch die Bezeichnungen Hypothekenkredit, Immobiliendarlehen, Immobilienkredit oder Baufinanzierung verwendet.
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Ein Hypothekendarlehen ist ein wesentlicher Baustein zur Immobilienfinanzierung, die in der Regel ohne Fremdkapital nicht darstellbar ist. Als Anbieter von Hypothekendarlehen treten neben Hypothekenbanken und anderen Kreditinstituten Versicherungen auf. Der besondere Charakter eines Hypothekendarlehens liegt in der langen Laufzeit, die aufgrund des relativ wertbeständigen Pfandobjektes, der Immobilie, möglich wird. Durch die besondere Refinanzierung eines Hypothekendarlehen durch mündelsichere Pfandbriefe oder langfristige Schuldverschreibungen wird es zudem möglich, den Zinssatz sehr langfristig festzuschreiben. Während früher Zinsfestschreibungen für fünf oder zehn Jahre üblich waren, sind für Hypothekendarlehen heute je nach Anbieter Zinsfestschreibung bis zu dreißig Jahren möglich. Grundsätzlich möglich ist jedoch auch variabler Zins und /oder ein Zinsderivat wie ein Zinscap.
Zu den weiteren Merkmalen eines Hypothekendarlehen gehört in der Regel eine während der Zinsbindungsphase gleichbleibend Belastung (Annuität). Die Fälligkeit für die Raten kann bei einem Hypothekendarlehen monatlich, vierteljährlich, halbjährlich oder jährlich vereinbart werden. Üblich sind eine nachschüssige Zahlung und eine sofortige Tilgungsverrechnung. Da sich der Zinsanteil mit jeder Tilgung reduziert, wächst mit jedem geleisteten Tilgungsbeitrag der Zinsanteil an der Annuitätenrate. Möglich sind aber auch andere Varianten wie zum Beispiel gleichbleibende Tilgungsbeträge oder tilgungsfreie Hypothekendarlehen, die am Ende der Laufzeit in einer Summe zurückgeführt werden. Bei endfälligen Hypothekendarlehen wird ein Tilgungsersatz in Form einer regelmäßig zu besparenden Lebensversicherung oder eines Wertpapierfonds vereinbart.
Ein Hypothekendarlehen kann in der Regel während der Zinsbindung nicht zurückgezahlt werden. Eine Ausnahme stellt beispielsweise der Verkauf des belasteten Objektes dar; in einem solchen Fall muss das ausreichende Institut die vorzeitige Rückzahlung akzeptieren. Allerdings wird dann wie bei jeder freiwillig zugestandenen, vorzeitigen Rückzahlung eine Vorfälligkeitsgebühr in Rechnung gestellt, die sowohl den entstandenen Zinsschaden als auch den entgangenen Gewinn beinhalten darf. Üblich sind je nach Institut Vereinbarungen über kostenlose Sondertilgungen innerhalb eines gewissen Rahmens.
